Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16.
Mit Urteil vom 22.8.2018 hat sich der BGH ein weiteres Mal mit dem Thema Schönheitsreparaturen auseinandergesetzt. Im Kern ging es diesmal um die Frage, ob ein Mieter Schönheitsreparaturen ausführen muss, wenn er sich gegenüber seinem Vormieter dazu verpflichtet hatte.
Konkret hatte der jetzige Beklagte die Wohnung unrenoviert übergeben bekommen. Gegenüber der Vormieterin verpflichtete sich der Beklagte dazu, einen Teil des Mobiliars zu übernehmen und Renovierungsarbeiten am Ende des Mietverhältnisses durchzuführen.
Auf diese „Renovierungsvereinbarung“ stützte die Vermieterin als Klägerin ihren vermeintlichen Anspruch auf Schadenersatz wegen nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen.
Der Bundesgerichtshof führt mit der vorliegenden Entscheidung seine Rechtsprechung zum Thema konsequent fort und verneint eine Pflicht des Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Wesentlichen aus folgenden Gründen.
Eine mietvertragliche Klausel, nach der der Mieter verpflichtet wird, eine in unrenovierten Zustand an ihn übergebene Wohnung zum Vertragsende zu renovieren ohne dafür einen angemessenen Ausgleich zu erhalten ist unwirksam. Eine solche Verpflichtung würde nämlich dazu führen, dass der Vermieter die Wohnung zum Vertragsende in einem besseren Zustand zurückerhält, als er sie an den Mieter ursprünglich übergeben hat.
An diesem Grundsatz ändert sich auch nichts durch die geschlossene „Renovierungsvereinbarung“.
Darüber hinaus könne die Klägerin schon deswegen keine Rechte aus der Vereinbarung herleiten, da eine solche Vereinbarung nur zwischen den Beteiligten, hier dem Beklagten und der Vormieterin, Wirkung entfaltet.
Fazit: Aus der laufenden Rechtsprechung des BGH lässt sich damit die einfache Grundregel ableiten, dass eine Pflicht zur Renovierung nur dann in Betracht kommt, wenn die Wohnung in einem renovierten Zustand an den Mieter übergeben wurde.
Autor: Dirk Schinkel, Jurist und Geschäftsführer der City Hausverwaltung GmbH
