Aktuelles

Hier werden wir Sie regelmäßig über aktuelle Themen informieren. Dies betrifft beispielsweise die laufende Rechtsprechung zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht aber auch aktuelle politische Entwicklungen, mit Relevanz für
die Immobilienverwaltung.

Daneben geht es jedoch auch darum, dass Sie uns noch besser kennenlernen.
Deshalb werden wir an dieser Stelle auch Veränderungen und Neuerungen in unserem Unternehmen vorstellen oder über unsere Aktivitäten im sozialen Bereich berichten.

Anregungen und Fragen zu einzelnen Themen richten Sie bitte an .


Urteil vom 7. Dezember 2018 - V ZR 273/17

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.

Bisheriger Prozessverlauf:

Die von den Klägern erhobene Anfechtungsklage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Kläger weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen:

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.

Karlsruhe, den 7. Dezember 2018

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 7.12.2018 abrufbar unter: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&pm_nummer=0180/18

 

 

 

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Schon seit einiger Zeit unterstützen wir die Rollstuhlbasketballer aus Elxleben. Alle Beteiligten bei den Thuringia Bulls bringen Woche für Woche Höchstleistungen auf Weltklasseniveau und zeigen dabei einen unbändigen Willen sich durchzusetzen. Dies sowie die interessanten Perspektiven und Entwicklungen im Verein, die uns Michael Engel (Trainer RSB Thruingia Bulls) nähergebracht hat, haben zu unserem Entschluss geführt, unser Engagement nochmals zu verstärken und nun als offizieller Sponsor mitzuwirken.

Unsere Partner von den Thuringia Bulls haben im Februar Folgendes zu unserer Zusammenarbeit geschrieben:

"Die RSB Thuringia Bulls begrüßen mit der City Hausverwaltung GmbH ganz herzlich einen weiteren neuen „alten“ Partner in ihrem Sponsorenpool. Das Erfurter Unternehmen begleitet mit großer Begeisterung schon seit den Anfängen aktiv die Cinderella Story des Rollstuhlbasketballs in Elxleben. Diesen gemeinsamen Weg wollen beide Seiten nun sogar noch einmal intensivieren und viel wichtiger weiter aktiv leben.

Michael Engel freut sich sehr über diesen Schritt: „Unser Credo ist es immer Partnerschaften zu leben, deshalb sind wir sehr froh mit der City Hausverwaltung GmbH einen weiteren authentischen Partner gewonnen zu haben, der die Werte der RSB Thuringia Bulls verkörpert.“

In die gleiche Kerbe schlägt Geschäftsführer Dirk Schinkel: „Teamgeist, voller Einsatz, auch dann wenn es schwierig wird und bei allem Erfolg bodenständig bleiben und akribisch weiterarbeiten.

Das sind die Dinge, die für uns als Unternehmen wichtig sind und die der RSB Thuringia Bulls in fantastischer Weise vorlebt. Die Entscheidung, uns hier noch intensiver zu engagieren, fiel leicht.

In diesem Sinne „Wir sind ein Team!“

Quelle: https://thbulls.com/index

 

 

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Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16.


Mit Urteil vom 22.8.2018 hat sich der BGH ein weiteres Mal mit dem Thema Schönheitsreparaturen auseinandergesetzt. Im Kern ging es diesmal um die Frage, ob ein Mieter Schönheitsreparaturen ausführen muss, wenn er sich gegenüber seinem Vormieter dazu verpflichtet hatte.


Konkret hatte der jetzige Beklagte die Wohnung unrenoviert übergeben bekommen. Gegenüber der Vormieterin verpflichtete sich der Beklagte dazu, einen Teil des Mobiliars zu übernehmen und Renovierungsarbeiten am Ende des Mietverhältnisses durchzuführen.


Auf diese „Renovierungsvereinbarung“ stützte die Vermieterin als Klägerin ihren vermeintlichen Anspruch auf Schadenersatz wegen nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen.


Der Bundesgerichtshof führt mit der vorliegenden Entscheidung seine Rechtsprechung zum Thema konsequent fort und verneint eine Pflicht des Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Wesentlichen aus folgenden Gründen.


Eine mietvertragliche Klausel, nach der der Mieter verpflichtet wird, eine in unrenovierten Zustand an ihn übergebene Wohnung zum Vertragsende zu renovieren ohne dafür einen angemessenen Ausgleich zu erhalten ist unwirksam. Eine solche Verpflichtung würde nämlich dazu führen, dass der Vermieter die Wohnung zum Vertragsende in einem besseren Zustand zurückerhält, als er sie an den Mieter ursprünglich übergeben hat.


An diesem Grundsatz ändert sich auch nichts durch die geschlossene „Renovierungsvereinbarung“.
Darüber hinaus könne die Klägerin schon deswegen keine Rechte aus der Vereinbarung herleiten, da eine solche Vereinbarung nur zwischen den Beteiligten, hier dem Beklagten und der Vormieterin, Wirkung entfaltet.


Fazit: Aus der laufenden Rechtsprechung des BGH lässt sich damit die einfache Grundregel ableiten, dass eine Pflicht zur Renovierung nur dann in Betracht kommt, wenn die Wohnung in einem renovierten Zustand an den Mieter übergeben wurde.


Autor: Dirk Schinkel, Jurist und Geschäftsführer der City Hausverwaltung GmbH

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BGH-Urteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17


Der Bundesgerichtshof hat sich am 28. Februar 2018 in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.


Sachverhalt und Prozessverlauf


Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers in Hohenroth. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.


Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.


Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs


Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.


Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.


Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer  Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt - entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung - auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.


Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 28. Februar 2018. Die vollständige Pressemitteilung 43/2018 ist unter juris.bundesgerichtshof.de abrufbar

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