Aktuelles

In diesem Jahr haben wir uns für die Vorweihnachtszeit etwas ganz Besonderes einfallen lassen und die Kicker der F2-Jugend vom ESV LOK Erfurt am 28.11.2019 mit einem Satz neuer Trainingsanzüge überrascht.

Bei diesem Sponsoring-Projekt hat uns Herr Torsten Fiedler, der die Abteilung Fußball des Vereins leitet, jederzeit tatkräftig unterstützt. Ein großes Dankeschön geht an dieser Stelle an das Trainerteam um Herrn Blanke und Herrn Schulz und an alle ehrenamtlichen Helfer im Verein, die ihre Freizeit für die Kinder investieren.

Die große Freude über die Trainingsanzüge war den jungen Fußballern sichtlich anzumerken und die Übergabe entwickelte sich schnell zu einer kleinen Party mit lauten Gesängen.

Schon allein aus diesem Grund ein klarer Heimsieg für alle Beteiligten!

Dirk Schinkel, Geschäftsführer City Hausverwaltung GmbH

Der Bundesgerichtshof hat am 14.6.2019 entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der Teile des Gemeinschaftseigentums in der irrtümlichen Annahme erneuert, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz gegen die Eigentümergemeinschaft hat. Der BGH führt dazu aus:

„Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) in Betracht. Diese Vorschriften können aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält. Danach haben die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es ist insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen.“

Die Pressemitteilung des BGH ist abrufbar unter: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/2019080.html?nn=10690868

Vermieterstellung endet nicht bei Übertragung des Eigentums auf Miteigentümer

Bei § 566 I BGB handelt es sich um eine Schutzvorschrift für Mieter. Wird das Eigentum an einer Wohnung an einen Dritten übertragen, so tritt der Erwerber gem. § 566 I BGB vollumfänglich in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dadurch wird verhindert, dass sich die Rechtsstellung des Mieters durch die Übertragung verschlechtert. Andererseits kann der Erwerber fortan sämtliche Gestaltungsrechte ausüben, bspw. kündigen.

Nun hat sich der BGH allerdings mit der Frage beschäftigt, ob das Vorgenannte auch in der Konstellation gilt, dass das Eigentum von einem Miteigentümer auf den anderen übertragen wird. Im Fall stand die Wohnung zu je 1/2 im Eigentum von Eheleuten als der Mietvertrag mit dem Mieter geschlossen wurde. Danach übertrug der Ehemann seinen Eigentumsanteil an seine Frau, so dass diese Alleineigentümerin der Wohnung wurde. Schließlich sprach Sie gegenüber dem Mieter die Kündigung aus.

Nun könnte man annehmen, dass dies wegen § 566 I BGB unproblematisch möglich ist. Der BGH beurteilte dies jedoch anders. Die allein von der Ehefrau ausgesprochene Kündigung konnte das Mietverhältnis nicht beenden.

Die Vorschrift des § 566 I BGB ist nach seinem Wortlaut nämlich nur dann anwendbar, wenn es sich um eine Veräußerung an einen „Dritten“ handelte. Da die Ehefrau aber auch schon vor der Übertragung des Anteils ihres Manns Eigentümerin war, ist sie gerade keine Dritte in diesem Sinne. Darüber hinaus ist auch eine analoge Anwendung der Vorschrift nach dem BGH nicht möglich.

Diese Rechtsauffassung hatte im vorliegenden Fall die Konsequenz, dass die Ehefrau die Kündigung nicht allein, also ohne Zutun ihres Mannes, wirksam aussprechen konnte, da beide noch „Vermieter“ waren.

In der Praxis hat dies neben der Kündigung ebenfalls Bedeutung für das Verlangen einer Mieterhöhung. Auch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann nur durch beide Vermieter gemeinsam verlangt werden.

Am sichersten löst man dieses Problem durch den Abschluss einer dreiseitigen Vereinbarung, durch welche die veräußernde Person als Partei aus dem Mietvertrag ausscheidet und der Mietvertrag allein zwischen den verbleibenden Personen fortgesetzt wird.

Autor: Dirk Schinkel, Jurist und Geschäftsführer der City Hausverwaltung GmbH

BGH Beschluss v. 9.1.2019, VIII ZB 26/17 ist abrufbar unter: www.bundesgerichtshof.de

Seit diesem Sommer unterstützen wir den Erfurter Tennisclub Rot-Weiß e.V. und sind auf der Anlage mit 2 Bannern präsent. Der Verein zeichnet sich durch eine enorme Dynamik und ein sehr großes Engagement aller Beteiligten aus. Das Resultat sind die vielen sportlichen Erfolge mit mehreren Landesmeistertiteln in der vergangenen Saison. Auch die Nachwucharbeit ist vorbildlich. Den jungen Sportlern wird Fairness, Sportsgeist und Zusammenhalt vermittelt. Dies alles sind Dinge, die auch für uns als Unternehmen wesentlich sind. Nach guten Gesprächen mit Vereinspräsident Dr. Torsten Meisel, waren wir schnell überzeugt davon, die anstehenden Projekte des Vereins in den kommenden Jahren zu unterstützen. 

In diesem Sinne: Spiel, Satz und Sieg!

Urteil vom 7. Dezember 2018 - V ZR 273/17

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.

Bisheriger Prozessverlauf:

Die von den Klägern erhobene Anfechtungsklage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Kläger weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen:

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.

Karlsruhe, den 7. Dezember 2018

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 7.12.2018 abrufbar unter: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&pm_nummer=0180/18

Schon seit einiger Zeit unterstützen wir die Rollstuhlbasketballer aus Elxleben. Alle Beteiligten bei den Thuringia Bulls bringen Woche für Woche Höchstleistungen auf Weltklasseniveau und zeigen dabei einen unbändigen Willen sich durchzusetzen. Dies sowie die interessanten Perspektiven und Entwicklungen im Verein, die uns Michael Engel (Trainer RSB Thruingia Bulls) nähergebracht hat, haben zu unserem Entschluss geführt, unser Engagement nochmals zu verstärken und nun als offizieller Sponsor mitzuwirken.

Unsere Partner von den Thuringia Bulls haben im Februar Folgendes zu unserer Zusammenarbeit geschrieben:

"Die RSB Thuringia Bulls begrüßen mit der City Hausverwaltung GmbH ganz herzlich einen weiteren neuen „alten“ Partner in ihrem Sponsorenpool. Das Erfurter Unternehmen begleitet mit großer Begeisterung schon seit den Anfängen aktiv die Cinderella Story des Rollstuhlbasketballs in Elxleben. Diesen gemeinsamen Weg wollen beide Seiten nun sogar noch einmal intensivieren und viel wichtiger weiter aktiv leben.

Michael Engel freut sich sehr über diesen Schritt: „Unser Credo ist es immer Partnerschaften zu leben, deshalb sind wir sehr froh mit der City Hausverwaltung GmbH einen weiteren authentischen Partner gewonnen zu haben, der die Werte der RSB Thuringia Bulls verkörpert.“

In die gleiche Kerbe schlägt Geschäftsführer Dirk Schinkel: „Teamgeist, voller Einsatz, auch dann wenn es schwierig wird und bei allem Erfolg bodenständig bleiben und akribisch weiterarbeiten.

Das sind die Dinge, die für uns als Unternehmen wichtig sind und die der RSB Thuringia Bulls in fantastischer Weise vorlebt. Die Entscheidung, uns hier noch intensiver zu engagieren, fiel leicht.

In diesem Sinne „Wir sind ein Team!“

Quelle: https://thbulls.com/index

Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16.

Mit Urteil vom 22.8.2018 hat sich der BGH ein weiteres Mal mit dem Thema Schönheitsreparaturen auseinandergesetzt. Im Kern ging es diesmal um die Frage, ob ein Mieter Schönheitsreparaturen ausführen muss, wenn er sich gegenüber seinem Vormieter dazu verpflichtet hatte.

Konkret hatte der jetzige Beklagte die Wohnung unrenoviert übergeben bekommen. Gegenüber der Vormieterin verpflichtete sich der Beklagte dazu, einen Teil des Mobiliars zu übernehmen und Renovierungsarbeiten am Ende des Mietverhältnisses durchzuführen.

Auf diese „Renovierungsvereinbarung“ stützte die Vermieterin als Klägerin ihren vermeintlichen Anspruch auf Schadenersatz wegen nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Der Bundesgerichtshof führt mit der vorliegenden Entscheidung seine Rechtsprechung zum Thema konsequent fort und verneint eine Pflicht des Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Wesentlichen aus folgenden Gründen.

Eine mietvertragliche Klausel, nach der der Mieter verpflichtet wird, eine in unrenovierten Zustand an ihn übergebene Wohnung zum Vertragsende zu renovieren ohne dafür einen angemessenen Ausgleich zu erhalten ist unwirksam. Eine solche Verpflichtung würde nämlich dazu führen, dass der Vermieter die Wohnung zum Vertragsende in einem besseren Zustand zurückerhält, als er sie an den Mieter ursprünglich übergeben hat.

An diesem Grundsatz ändert sich auch nichts durch die geschlossene „Renovierungsvereinbarung“.
Darüber hinaus könne die Klägerin schon deswegen keine Rechte aus der Vereinbarung herleiten, da eine solche Vereinbarung nur zwischen den Beteiligten, hier dem Beklagten und der Vormieterin, Wirkung entfaltet.

Fazit: Aus der laufenden Rechtsprechung des BGH lässt sich damit die einfache Grundregel ableiten, dass eine Pflicht zur Renovierung nur dann in Betracht kommt, wenn die Wohnung in einem renovierten Zustand an den Mieter übergeben wurde.

Autor: Dirk Schinkel, Jurist und Geschäftsführer der City Hausverwaltung GmbH

BGH-Urteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17

Der Bundesgerichtshof hat sich am 28. Februar 2018 in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.

Sachverhalt und Prozessverlauf

Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers in Hohenroth. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.

Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer  Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt - entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung - auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 28. Februar 2018. Die vollständige Pressemitteilung 43/2018 ist unter juris.bundesgerichtshof.de abrufbar