Vermieterstellung endet nicht bei Übertragung des Eigentums auf Miteigentümer
Bei § 566 I BGB handelt es sich um eine Schutzvorschrift für Mieter. Wird das Eigentum an einer Wohnung an einen Dritten übertragen, so tritt der Erwerber gem. § 566 I BGB vollumfänglich in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dadurch wird verhindert, dass sich die Rechtsstellung des Mieters durch die Übertragung verschlechtert. Andererseits kann der Erwerber fortan sämtliche Gestaltungsrechte ausüben, bspw. kündigen.
Nun hat sich der BGH allerdings mit der Frage beschäftigt, ob das Vorgenannte auch in der Konstellation gilt, dass das Eigentum von einem Miteigentümer auf den anderen übertragen wird. Im Fall stand die Wohnung zu je 1/2 im Eigentum von Eheleuten als der Mietvertrag mit dem Mieter geschlossen wurde. Danach übertrug der Ehemann seinen Eigentumsanteil an seine Frau, so dass diese Alleineigentümerin der Wohnung wurde. Schließlich sprach Sie gegenüber dem Mieter die Kündigung aus.
Nun könnte man annehmen, dass dies wegen § 566 I BGB unproblematisch möglich ist. Der BGH beurteilte dies jedoch anders. Die allein von der Ehefrau ausgesprochene Kündigung konnte das Mietverhältnis nicht beenden.
Die Vorschrift des § 566 I BGB ist nach seinem Wortlaut nämlich nur dann anwendbar, wenn es sich um eine Veräußerung an einen „Dritten“ handelte. Da die Ehefrau aber auch schon vor der Übertragung des Anteils ihres Manns Eigentümerin war, ist sie gerade keine Dritte in diesem Sinne. Darüber hinaus ist auch eine analoge Anwendung der Vorschrift nach dem BGH nicht möglich.
Diese Rechtsauffassung hatte im vorliegenden Fall die Konsequenz, dass die Ehefrau die Kündigung nicht allein, also ohne Zutun ihres Mannes, wirksam aussprechen konnte, da beide noch „Vermieter“ waren.
In der Praxis hat dies neben der Kündigung ebenfalls Bedeutung für das Verlangen einer Mieterhöhung. Auch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann nur durch beide Vermieter gemeinsam verlangt werden.
Am sichersten löst man dieses Problem durch den Abschluss einer dreiseitigen Vereinbarung, durch welche die veräußernde Person als Partei aus dem Mietvertrag ausscheidet und der Mietvertrag allein zwischen den verbleibenden Personen fortgesetzt wird.
Autor: Dirk Schinkel, Jurist und Geschäftsführer der City Hausverwaltung GmbH
BGH Beschluss v. 9.1.2019, VIII ZB 26/17 ist abrufbar unter: www.bundesgerichtshof.de
